Analyse

En France, alors que le marché de la construction est en crise, la période est paradoxale : d’un côté, une offre de logements insuffisante, de l’autre côté, une surface résidentielle par habitant qui n’a jamais été aussi élevée (plus de 51 m² en moyenne) et un parc immobilier qui n’a jamais été aussi étendu, avec les impacts que l’on connaît en termes d’artificialisation des sols.

En dézoomant, pour adopter une vision plus large que la seule question immobilière, citons d’autres hors d’échelle ordinaires : les 1700 kg du SUV pour déplacer les 70 kg de l’auto-soliste, sans compter les 15 m² de stationnement en voirie occupés par un véhicule immobile plus de 90 % du temps ; les 150 m² meublés et très bien équipés d’une résidence secondaire habitée uniquement quelques semaines dans l’année ; ou encore, les perceuses et tous les outils hibernant dans nos placards dont la vie active moyenne se compte en… minutes. Quelques illustrations de nos difficultés à jouer collectif, à mutualiser les usages pour les rendre plus légers, plus sobres en ressources, en espace, et moins coûteux pour chacun d’entre nous.

Comment mieux caractériser ces pathologies ? Sur quelle base quantifier la bonne rotation du capital bâti (les infrastructures, les bâtiments), des objets fabriqués (les véhicules, le mobilier) ? Comment peser la « légèreté intégrale », celle d’usages moins gourmands en ressources, majoritairement non renouvelables ? Nous avons logiquement l’habitude de réfléchir en mètres-carrés, en kilos, ou en mètres-cubes de ressources consommées. En oubliant une dimension, celle du temps.

Pourtant nous habitons bien, dans le travelling de nos vies, des volumes d’espace-temps[1] : au cours d’une journée, nous occupons successivement une certaine quantité de mètres-carrés pendant une durée donnée, dans tous les lieux que nous fréquentons, nos chambres, les écoles, les commerces, les hôpitaux, les salles de sports, les bureaux…

Comment mieux évaluer la demande résidentielle ?

Sur le champ de l’habitat, le débat public a la (mauvaise) habitude de se concentrer sur l’offre, les difficultés à construire et/ou à transformer (coût, normes, etc.), et ce, avec une acuité particulière ces dernières années. La demande, c’est-à-dire les aspirations des ménages selon leurs envies et leurs moyens ou tout simplement l’espace qu’ils occupent, est bien moins souvent questionnée, en partie parce qu’elle est mal documentée.

En urbanisme et en architecture, lorsqu’on parle d’usages, on convoque généralement le nombre d’habitants et/ou d’emplois par unité de surface. L’intensité est parfois confondue avec la densité[2], dont les valeurs élevées (supérieures à 100 personnes par hectare par exemple) sont souvent parées de vertus : on se rappelle la courbe des chercheurs Newman et Kenworthy[3] pointant une corrélation entre les densités élevées et un faible kilométrage parcouru quotidiennement en voiture.

Tandis qu’une densité comptabilise le nombre d’individus par unité d’espace, une autre notion, l’emprise évalue la quantité de surface rapportée à la personne. Pour évaluer les usages immobiliers résidentiels, l’indicateur d’emprise divise la quantité de surface d’un logement par le nombre d’occupants (en m²/pers). En 2007, le chercheur Mindjid Maizia[4] mettait en avant l’accroissement de l’emprise résidentielle depuis plus de cinquante ans en France : de 20-25 m² dans les années 1950 à près de 40 m² pour la résidence principale au début des années 2000. Cette inflation, ce « boursouflement » résidentiel – si l’on s’en tient à la moyenne – a bien sûr des conséquences sur les consommations d’énergie en retardant les effets de la réduction de la demande par unité de surface (en kWh/m².an) et les autres impacts environnementaux (émissions de CO₂, consommation de ressources, etc.)

À l’échelle nationale, on constate en effet la croissance de l’emprise, phénomène lié notamment à la décohabitation et à l’allongement de la durée de vie : la moyenne pour l’habitat (comprenant habitations principales, secondaires et les logements vacants) est de 51 m² par personne et de 42 m² pour l’habitation principale. Méfions-nous toutefois des moyennes qui lissent la mauvaise répartition des mètres-carrés : à Paris, l’emprise moyenne est plus faible, 35 m² par personne[5], du fait notamment des prix très élevés des logements. En Seine-Saint-Denis, département le plus pauvre de l’Hexagone, où un tiers des habitants vivent dans des logements considérés comme sur-occupés, ce chiffre est encore moins élevé[6]. Notons que ces valeurs ne prennent pas en compte la surface du parc hôtelier[7], des hébergements de vacances et de loisirs, etc.

En analysant plus finement les différences entre les ménages, une statistique des emprises pourrait éclairer le sujet (sensible) de la juste répartition des surfaces résidentielles. La notion peut d’ailleurs mesurer aussi l’occupation des bureaux (environ 15 m² par personne), des équipements publics, etc. L’emprise moyenne des Français (tous usages confondus) serait vraisemblablement révélatrice de l’extension du domaine du bâti, probablement au moins 70 à 80 m² par personne ces dernières décennies[8]. Il serait éclairant de construire la statistique de cette valeur depuis les années 1950, comprendre ainsi la dynamique d’évolution du clos et couvert national soit du volume bâti et de ce que l’on peut en faire, prendre conscience du « déjà-là », et d’un dépassement (en cours ou à venir) du « pic du parc bâti », comme on évoque le pic pétrolier, ou ceux relatifs à l’extraction de ressources critiques.

Toutefois, la notion d’emprise ne confronte que l’usage à l’espace, et conduit dès lors à n’avoir qu’un dimensionnement des lieux basé sur la pointe des usages, c’est-à-dire son utilisation maximale. Ces analyses (en densité ou en emprise) ne parviennent pas à mesurer la taille des éléphants dans la pièce (par ailleurs vide) car elles n’intègrent ni la question temporelle, ni l’intermittence des usages. Aussi, est-il bien raisonnable d’accepter que sur plus de 37 millions de logements en France, 8 % restent vacants (dont certains durablement), et que 10 % soient des résidences secondaires ou de tourisme ? Et à Paris, on relève 19 % de logements inoccupés[9]… Ici, les notions d’emprise ou de densité ne nous renseignent pas sur la réalité de l’occupation des lieux.

De la nécessité de compter le temps

De fait, emprise et densité ne sauraient être les indicateurs parfaits pour apprécier les intensités d’usage. On connaît des espaces urbains denses en journée, et quasiment vides en soirée, tels les quartiers d’affaires ou les zones d’activités. Réciproquement, certaines banlieues, les bien nommées «  dortoirs » ou zones pavillonnaires sont bien moins peuplées en journée qu’en soirée, du fait d’un aménagement du territoire longtemps fonctionnaliste, favorisé par l’essor puis la dépendance à l’automobile. À l’aide d’une approche nouvelle, les chercheurs Jacques Lévy et Jean Coldefy ont mis récemment en lumière la différence entre les résidents comptabilisés par le recensement, et les “vrais” habitants, en temps réel, dont la présence est avérée par l’utilisation de leurs téléphones portables[10].

Élargir le calendrier – à une échelle plus grande que les 24 heures d’une seule journée – change les résultats du radar de la densité : beaucoup de résidences secondaires apparaissent intensément peuplées au moment des congés scolaires, mais disparaissent la grande majorité de l’année. Ces volets clos – ou ces lits froids – ont tendance à mettre en colère ceux qui aimeraient bien y loger : les habitants du Pays basque ou du littoral breton auraient beaucoup à dire sur le sujet… Il en est évidemment de même des hôtels, résidences de loisir, etc. qui mériteraient d’être considérées dans une optique de sobriété immobilière (« la Sobriété Immobilière nationale comme pendant au ZAN, le zéro[11] artificialisation nette » ?)

Aussi, pour être correctement analysé, l’usage réclame une mesure du temps qui tienne compte de la variabilité des présences. À la surface, il faut ajouter la durée d’utilisation, ce que densité et emprise ne font pas. Pour plus de lieux à haute intensité d’usages, on comprend bien qu’il faut rendre à la fois l’espace dense et le temps intense. Dans cette quête de la bonne métrique, tentons un pas de côté. Nous quantifions déjà, et naturellement, l’usage et le temps pour calculer le temps passé à produire un bien ou à rendre un service afin de rémunérer certaines professions (avocats, garagistes, plombiers, ingénieurs, etc.) lorsque les prestations sont évaluées en jours.personne ou en personnes.heures. Ce produit permet de quantifier un produit d’usage par du temps. L’idée de cette mesure est intéressante et constitue l’un des ferments pour définir l’intensité d’usage, l’IU dans ce qui suit.

L’IU, nouvelle métrique

Pour déplacer le débat de l’offre vers les besoins, pour orienter les politiques publiques grâce à de nouvelles boussoles, nous proposons une nouvelle métrique, l’IU pour intensité d’usage (ou l’intelligence des usages, c’est selon). L’IU confronte les usages horaires à la quantité d’espace. Ainsi, sur une année complète, il compare un volume d’usages (des présences multipliées par du temps) rapporté à une surface donnée. L’IU s’exprime en personne.heure divisée par une unité de surface (p.h/m²).

L’IU s’applique à l’échelle nationale en comparant le volume d’usages de la population française rapportée à la surface résidentielle totale. Autour de cette moyenne (IU~ 70 p.h/m²), et lorsqu’on zoome sur la variété d’usages des ménages, les contrastes se révèlent très élevés. En effet, l’intensité d’usages peut facilement varier du simple… au centuple entre une personne âgée qui passe 88 % de son temps dans un studio de 14 m² (IU~ 500 p.h/m²) et le couple dont la maison individuelle, résidence secondaire de 250 m² ne sera habitée que 5 % de l’année (IU~ 5 p.h/m²) !

Plus parlant pour illustrer la manière dont nous habitons le temps des lieux, esquissons la temporalité des usages au sein d’une résidence principale de 100 m² pour une famille de 4 personnes. Dans cet exemple, le volume annuel d’usages est d’environ 13 000[12] p.h et l’IU est donc de 130 p.h/m². Si l’un des membres de la famille travaillait davantage à domicile, le volume d’usages serait plus élevé et ferait augmenter le taux moyen d’occupation et l’IU. À l’inverse, si l’un des enfants décohabitait pour étudier dans une autre ville, en ne revenant que le week-end, le volume d’usage serait alors plus faible et l’IU diminuerait.

Ces situations permettent de dessiner le temps des lieux, une sorte d’« encéphalogramme de l’usage », telle l’activité cérébrale, ou le cœur battant d’un logement quand il est occupé et qu’il s’y passe quelque chose ! Cet indicateur se révèle être une loupe à sobriété spatiale, sans doute avec quelques défauts, comme tout instrument d’optique… Mais le but de cet article est de provoquer le débat sur les indicateurs adaptés afin d’objectiver la demande tout comme le propose l’Intensi’score récemment développé[13].

D’autres boussoles pour les politiques publiques

Revenons à notre questionnement initial : comment mieux utiliser les 3,4 milliards de mètre-carrés de logements qui existent aujourd’hui pour loger les 66 millions d’habitants de l’Hexagone ? A-t-on besoin d’autant de surface ? Ne pourrions-nous pas rationaliser ce parc pour concentrer les attentions (de soin, d’entretien), les efforts (de rénovation, d’adaptation) au croisement des intérêts ? (sociaux, patrimoniaux, environnementaux)

À l’instar d’une nécessaire sobriété énergétique pour sortir des énergies fossiles, une décroissance spatiale paraît indispensable. Cette réflexion pourrait intégrer le parc tertiaire sous-utilisé et qui serait mutable, comme probablement d’autres gisements (parc hôtelier notamment). Cette meilleure prise en compte de l’existant dirigerait les intensités vers les lieux connectés (soulageant ainsi la trop grande dépendance à l’automobile), afin de retrouver une géographie de densités plus équitablement réparties sur la surface hexagonale.

Ce changement de paradigme annonce (évidemment) une crise de régime (et une sacrée diète) pour l’industrie immobilière et l’ensemble de ses acteurs : adapter, transformer, rénover, voire réduire le parc total… La plupart des modèles économiques de ce secteur sont fondés sur une croissance en volume et en valeur, peu préparés à un « pic de l’architecture », titre d’un texte écrit en 2014, qui esquissait cet horizon certain[14]. Cette « descente spatiale » sera d’autant plus nécessaire pour les plus gourmands en espace, autrement dit pour les ménages disposant d’un usage immobilier conséquent (en emprise du foyer[15]) au regard du nombre de personnes. Une sorte de parallèle aux efforts et à l’exemplarité souhaités des plus riches sur leur consommation d’énergie, leur empreinte carbone[16] et leur consommation de ressources.

L’intensité d’usage dans la fiscalité

Pour esquisser des apports de l’IU aux politiques publiques, afin de favoriser une meilleure utilisation du « déjà-là », l’intensité d’usage pourrait présenter une dimension supplémentaire, financière et incitative, en intégrant l’assiette de calcul de la fiscalité des ménages[17]. Cette perspective – évidemment sensible politiquement – soulève immédiatement un tabou immobilier : le droit de la propriété suppose en effet de disposer de ses biens et donc de les occuper selon son bon vouloir. La question sera donc de savoir si l’encouragement à l’usage constituerait une atteinte juridique à ce sacro-saint totem. Chacun préférant toujours glisser discrètement le « clos et couvert sous le tapis national ». Nous proposons de le soulever un peu…

Mis en œuvre en France depuis 1914, l’impôt sur le revenu (IR) est un levier efficace de redistribution, grâce à sa progressivité. En taxant plus fortement chaque tranche successive de revenu, il a été un outil important de réduction des inégalités. Pour lancer une dynamique, en l’espèce celle de la « descente spatiale », comme en physique, il faut des forces… L’idée consisterait à utiliser les informations contenues dans la déclaration fiscale des ménages[18] pour cartographier et rendre transparente la réalité des besoins résidentiels. Une fois renseignée les surfaces habitables (m²), les localisations et les usages des biens possédés et/ou loués, une logique de bonus-malus de l’IU compléterait l’impôt sur le revenu (IR) et agirait comme un outil de redistribution pour une répartition plus équilibrée des surfaces.

Ce transfert fiscal, pièce supplémentaire à la progressivité de l’impôt, serait fonction du revenu de référence et de l’IU du foyer. Il pourrait intégrer une modulation dans son calcul selon la tension (ou non) de certaines zones pour les résidences principales. Un système parallèle, lié cette fois à l’assiette de l’impôt sur les sociétés, pourrait être mis en place dans une visée redistributive sur le marché des bureaux dont plusieurs millions de mètres-carrés sont sous-utilisés.

L’IU ou l’intelligence (dés)artificielle

Après son instauration (et la pédagogie que réclamerait cette évolution), cette « force de rappel immobilière » aiderait à soulager la pression écologique, comme les inégalités sociales, par des effets de transfert redistributif : les ménages peu aisés et à IU élevée bénéficieraient d’un crédit d’impôt (bonus), y compris s’ils ne sont pas soumis à l’IR, comme environ la moitié des foyers fiscaux. A contrario, les foyers à revenu élevé et à IU faible s’acquitteraient d’une taxe complémentaire (malus) et seraient alors incités à modifier les usages de leur patrimoine immobilier, par une location et/ou sous-location, par exemple.

Quid des bailleurs, notamment de résidences louées pour de courtes durées ? Il arrive que leur IU soit élevée s’ils louent par exemple un appartement bien placé dans une ville touristique toute l’année. Serait-il juste d’accorder un bonus fiscal à ces propriétaires qui pratiquent sans aucun contrôle des loyers plus élevés que ceux du marché classique qu’ils contribuent par ailleurs à assécher, ne sont soumis à aucune contrainte de diagnostic de performance environnementale et bénéficient d’une fiscalité avantageuse[19] ? Nous pensons que non. Sans doute faudra-t-il imaginer un régime particulier, une imposition liée à une activité commerciale et sortir de l’IU ce secteur particulier mais non négligeable qui concerne plus d’un million de logements.

Pour les bailleurs classiques, parfois multipropriétaires[20], le bonus associé à l’IU pourrait alléger une fiscalité que nombre d’entre eux dénoncent comme punitive si et seulement si leur activité respecte l’encadrement des loyers là où il s’applique, la décence et les contraintes de performances énergétiques. Plus généralement, la traduction fiscale de l’IU devrait aller de pair avec une remise à plat du système de taxation des biens immobiliers en général, aux moments de l’achat et de la vente, durant leur détention et selon leur usage.

Cette nouvelle progressivité pourrait à terme favoriser une décroissance de l’emprise immobilière, au bénéfice d’une plus grande équité, d’une plus juste répartition et d’une moindre tension sur le parc bâti. Cette intensité renforcée, réduisant la demande insatisfaite, participerait à réduire des besoins, notamment de construction neuve ; elle soulagerait la pression sur l’artificialisation des sols, limiterait la consommation de ressources et les émissions induites. Bref, une pincée d’IU dans l’IR ? Une première étape pour des villes plus sobres, des territoires moins dilués, alors que notre monde a été beaucoup trop dimensionnée sur la pointe des usages : voilà un beau défi d’intelligence collective.